Immo-Tipps

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Mag. Bernhard Grossruck

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Mietzins und Zinshaus, kleine Ursache und große Wirkung...

Kaum irgendwelche Immobilienwerte liegen auf den ersten Blick betrachtet so weit auseinander wie der monatliche Mietzins und der Wert eines ganzes Zinshauses. Dabei kann die wenig sorgfältige Mietzinsermittlung und nicht fachgerechte Vermietung von Immobilien eine große Auswirkung auf den gesamten Wert der Immobilie haben.

Gilt es doch, sich durch einen wahren Dschungel von Mietzinsbildungsvorschriften zu kämpfen. Hier wollte der Gesetzgeber den uneinheitlichen Immobilienobjekten gerecht werden. Denn jede einzelne Immobilie bzw. Wohnung ist anders, auch wenn sie im gleichen Haus liegt.

Rückforderungsansprüche von Mietern sind nur eine der Folgen unrichtiger Mietzinsermittlungen. Abgesehen von den gesetzlich normierten Mietzinsobergrenzen sollte auch im Bereich der frei vereinbarten Mieten der Mietzins nicht zu hoch angesetzt werden, um die Immobilie mit dem richtigen Preis am Markt zu platzieren und potenzielle Interessenten nicht durch eine Miete über dem Marktniveau abzuschrecken und das Objekt dadurch auf Dauer uninteressant zu machen. Große Auswirkung hat dann der gebildete Mietzins als Ertrag auf das für vermietete Anlageobjekte großen Einfluss habende Ertragswertverfahren. Dieser sollte nach Möglichkeit nach den gesetzlichen Bestimmungen und entsprechend dem Marktniveau von einem einschlägig ausgebildeten Fachmann ermittelt werden. Einmal zu billig vermietet, kann das fatale Auswirkungen auf den gesamten Wert einer Liegenschaft haben. Vor allem wenn dann noch eine falsche Befristung etwa zu einem unbefristeten Mietverhältnis führt.

Werden doch von einem Immobilienbewerter in so einem Fall im Wesentlichen nur die dem Vermieter zukommenden Nettomietzahlungen bewertet und diese als Barwert zum Bewertungszeitpunkt kapitalisiert. Diese Ertragswerte können dann durchaus unter dem, dem Objekt zustehenden Sachwert der Immobilie liegen. Einen mindestens ebenso großen Einfluss hat der Kapitalisierungszinsfuß, der der Renditeerwartung von Anlegern entspricht, auf den Wert von vermieteten Immobilien. Diese Renditeerwartung ist zur Zeit der Kapitalflucht in Immobilen historisch nieder, und die entsprechenden Ertragswerte für solche Art von Immobilien hoch. Dies je nach Objektkategorie verschieden. Goldene Zeiten also für Immobilienverkäufer von vermieteten Objekten. Aber auch verborgene Potenziale können bei Zinshäusern gehoben werden. Man denke nur an Mietzinsanhebungsmöglichkeiten, Verkauf von leeren Einheiten zum Sachwert, etc.

Daher mein Immo Tipp daher an Sie: Alles in allem bedarf die Behandlung wertmäßig auf den ersten Blick so weit auseinander liegender und doch so verzahnter Materien wie Vermietungen und Anlageimmobilien weitreichender einschlägiger Sachkenntnis und Erfahrung, um Potenziale zu heben oder gar großen Schaden abzuwenden.