5. MILG ab 2026: Neue Regeln für Mieten & Wertsicherung

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz bringt neue Regeln für Mietanpassungen, Befristungen & Altverträge. Jetzt informieren.

5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) – das ändert sich ab 2026

Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) schafft der Gesetzgeber neue Spielregeln für Wohnungsmietverträge in Österreich. Ziel ist es, Inflationsspitzen abzufedern, ohne den Mietmarkt aus dem Gleichgewicht zu bringen.

Ab 1. Jänner 2026 gelten die neuen Bestimmungen für Neu- und teilweise auch für Bestandsverträge. Für Vermieter, Investoren und Mieter ist jetzt entscheidend, die Änderungen richtig einzuordnen.

Neue Regeln für die Wertsicherung von Mieten

Künftig gilt bei Wohnungsmietverträgen im MRG-Anwendungsbereich ein gesetzlich normiertes Wertsicherungsmodell:

• Mietanpassung nur einmal pro Jahr
• Fixer Anpassungsstichtag: 1. April
• Grundlage: durchschnittliche Jahresinflation (VPI)
• Über 3 % Inflation wird der Mehrbetrag nur zur Hälfte berücksichtigt

-> Extreme Mietsteigerungen werden gedämpft, während eine laufende Anpassung an die Inflation weiterhin möglich bleibt.

Übergangsdeckel für 2025 und 2026

Für regulierte Wohnungsmieten gelten zusätzliche Obergrenzen:

• 2025: maximal +1 %
• 2026: maximal +2 %

Ab 2028 greift wieder das allgemeine Modell mit der 3-Prozent-Schwelle.

Gilt das neue Gesetz auch für Altverträge?

Ja – aber differenziert.

• Das neue Wertsicherungsmodell gilt auch für bestehende Mietverträge
• Nur für Erhöhungen ab dem 1. Jänner 2026
• Maßgeblich ist der letzte wirksame Valorisierungszeitpunkt

Bereits rechtmäßig durchgeführte Anpassungen bleiben unberührt.

Rückforderung bei unwirksamer Wertsicherung

Das 5. MILG bringt hier klare Grenzen:

• Rückforderung grundsätzlich maximal 5 Jahre rückwirkend
• Verjährung: 3 Jahre ab Kenntnis
• Absolute Höchstgrenze: 30 Jahre

! Ausnahme!:  Bei missbräuchlichen Klauseln im Sinne des EU-Rechts greifen diese Begrenzungen nicht.

Neue Mindestbefristungen bei Mietverträgen

Ein wesentlicher Praxispunkt:

• Unternehmer-Vermieter: Mindestbefristung 5 Jahre
• Private Vermieter: weiterhin 3 Jahre

Diese Regelung betrifft Neuverträge, Vertragsverlängerungen und erneuerte Befristungen.

Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren?

Das 5. MILG ist kein Mietstopp, sondern ein Stabilisierungsinstrument:

• mehr Planbarkeit
• mehr Rechtssicherheit
• weniger Konfliktpotenzial

Entscheidend ist eine professionelle Vertragsgestaltung und realistische Erwartungshaltung.

Fazit – Orientierung statt Verunsicherung

Das neue Mietrecht verlangt keine Panik, sondern strukturierte Vorbereitung.

Wer jetzt prüft, anpasst und sauber kommuniziert, schafft langfristige Stabilität.

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Das 5. MILG ist kein radikaler Systembruch, sondern ein Instrument zur Stabilisierung und Planbarkeit – vorausgesetzt, man kennt die Details.
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Quelle: https://www.parlament.gv.at/gegenstand/XXVIII/I/269