Geerbte Wohnung verkaufen: Welche Steuern zahlen Sie?

In meiner Tätigkeit als Immobilienmakler in Tirol habe ich festgestellt, dass beim Immobilienverkauf vor allem die Steuerabgaben meinen Kunden Sorge bereiten. Viele kommen mit der Frage auch mich zu „Herr Großruck, ich möchte eine geerbte Wohnung verkaufen: Welche Steuern muss ich zahlen?”

Sind Sie in einer ähnlichen Situation? Dann ist das der richtige Beitrag für Sie. Denn ich erkläre Ihnen leicht verständlich mit welchen Steuerabgaben Sie beim Verkauf einer geerbten Wohnung rechnen müssen.

Steuer #1: Grunderwerbsteuer

In Österreich ist die Grunderwerbsteuer dann zu bezahlen, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt – unabhängig davon, ob es sich um eine Schenkung oder ein Erbe handelt.

Hierbei ist zu beachten, dass die Höhe der Grunderwerbsteuer bei Schenkung oder Erbe vom Grundstückswert abhängt.

Liegt der Grundstückswert Ihrer Wohnung…

• … unter 250.000 Euro, liegt die Grunderwerbsteuer bei 0,5 Prozent vom Verkehrswert
• … zwischen 250.000 und 400.000 Euro, bezahlen Sie 2 Prozent
• … über 400.000 Euro, fallen 3,5 Prozent vom Verkehrswert an Grunderwerbsteuer an.

Die Grunderwerbsteuer an zwei Beispielen erklärt

Beispiel 1: Sie haben eine 2-Zimmer-Wohnung geerbt. Der Wert beläuft sich auf 350.000 Euro. Per Gesetz zahlen Sie für diesen Wert noch eine geminderte Grunderwerbsteuer über 2 Prozent.

350.000 x 0,02 = 7.000 Euro Grunderwerbsteuer

Beispiel 2: Sie erben eine 3-Zimmer-Wohnung in guter Lage, deren Verkehrswert bei 420.000 Euro liegt. Sie zahlen also den vollen Steuersatz von 3,5 Prozent,

420.000 x 0,035 = 14.700 Euro

Besonderheit geerbte Wohnung verkaufen: Grunderwerbsteuer fällt doppelt an!

Wenn Sie Ihre geerbte Wohnung verkaufen, wird die Grunderwerbsteuer in zwei Situationen fällig:

1. Bei der Übertragung der Immobilie vom Verstorbenen auf Sie.
2. Bei der Übertragung von Ihnen auf den Käufer.

Beachten Sie: Die Grundbuchseintragungsgebühr hingegen kann durch eine sogenannte Sprungeintragung einmal gespart werden. Damit wird die Wohnung direkt vom Verstorbenen zum Käufer übertragen.

Grunderwerbsteuer beim Verkauf zahlt meist der Käufer

Es gibt gesetzlich keine offizielle Regelung, allerdings übernimmt im Normalfall der Käufer die Überweisung der Grunderwerbsteuer für den Verkauf. Diese Abmachung sollten Sie unbedingt schriftlich im Vertrag festhalten!

Achtung: Entscheiden Sie sich für einen zuverlässigen Käufer mit den notwendigen finanziellen Mitteln. Bezahlt nämlich der neue Eigentümer die Grunderwerbsteuer nicht, müssen Sie als Verkäufer die Zahlung übernehmen!

Steuer #2: Immobilienertragssteuer (ImmoESt)

Beim Verkauf von Immobilien ist in Österreich die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) zu bezahlen. Wie hoch die Besteuerung ist, hängt davon ab, ob es sich um einen „Altfall“ oder „Neufall“ handelt. Dabei müssen Sie wissen, ob die zu verkaufende Wohnung vor oder nach dem 31.03.2002 erworben wurde.

Altfall mit Beispiel: Verkauf einer geerbten Wohnung als Sonderfall

Sie haben eine Wohnung geerbt, die vor dem 31.03.2002 gekauft wurde. Wenn Sie diese geerbte Wohnung verkaufen, gilt bei der ImmoESt folgende Sonderbestimmung:

Sie müssen beim Verkauf 30 Prozent von 14 Prozent des Verkaufspreises bezahlen. Warum? Das österreichische Finanzamt nimmt fiktive Anschaffungskosten von 86 Prozent des Verkaufspreises an; die restlichen 14 „Gewinn“ werden mit 30 Prozent besteuert.

Lassen Sie mich diese komplizierte Regelung an einem Beispiel erklären:

Die Wohnung wurde am 01.01.2000 für 150.000 Euro gekauft.
Sie verkaufen die Wohnung nun um 300.000 Euro.

Fiktiver Anschaffungspreis: 86% von 300.000 Euro = 258.000 Euro
14 Prozent des Verkaufspreises = 42.000 Euro
30 Prozent von 42.000 Euro = 12.600 Euro

Sie müssten demnach 12.600 Euro ImmoESt an den Staat zahlen.

Neufall geerbte Wohnung verkaufen: Steuern von 30 Prozent des Verkaufsgewinns

Die Wohnung wurde am 01.01.2005 für 150.000 Euro gekauft.
Sie verkaufen die Wohnung um 300.000 Euro.

Da die Wohnung nach dem 31.03.2002 erworben wurde, greift die Regelung für den Neufall der ImmoESt. Der Verkaufsgewinn – die Differenz zwischen Anschaffungspreis und Verkaufspreis – wird mit 30 Prozent besteuert.

Verkaufsgewinn: 300.000 – 150.000 = 150.000 Euro
ImmoESt: 30 Prozent von 150.000 Euro = 45.000 Euro

Fazit: Achten Sie auf Besonderheiten der ImmoESt und die doppelte Zahlung der Grunderwerbsteuer

Wenn Sie eine geerbte Wohnung verkaufen, fallen zwei Steuern an: die Immobilienertragssteuer und die Grunderwerbsteuer; letztere ist sogar zwei Mal zu entrichten.

Da der Otto-Normalverbraucher sich erfahrungsgemäß nicht so gerne mit Steuerthemen beschäftigt, ist es ratsam, sich von einem Fachmann unterstützen zu lassen. Die Beratung kann einerseits ein Steuerberater oder auch ein Immobilienmakler übernehmen.

Wenn Sie also noch Fragen dazu haben, welche Steuern beim Verkauf einer geerbten Wohnung anfallen, nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf.

Aufgrund unserer Erfahrung als Immobilienmakler in Tirol und unserer spezifischen Ausbildungen, können wir Sie auch hinsichtlich der Steuerabgaben beraten und Sie beim Verkauf entlasten.

So erreichen Sie uns: Via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Mag. Bernhard Großruck

 

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