Sie haben ein Grundstück geerbt, das Sie verkaufen möchten? Sie würden nun gerne wissen, welche Steuern bei einem Grundstücksverkauf für Sie anfallen können? Wir klären Sie gerne auf!

Ich als staatlich geprüfter Immobilienmakler gebe Ihnen nachfolgend einen kurzen Überblick darüber, welche Steuern bei einem Grundstücksverkauf anfallen, welche Befreiungstatbestände es gibt und worauf Sie abgesehen davon noch achten sollten.

Grundstücksverkauf Steuer #1 – Immobilienertragssteuer (ImmoESt)

Der Verkauf einer Liegenschaft unterliegt in Österreich der Immobilienertragssteuer (ImmoESt). Dabei wird steuerlich unterschieden, ob es sich um einen Altfall oder um einen Neufall handelt. Ausschlaggebend hierbei ist, der Zeitpunkt, an welchem das zu verkaufende Objekt zuletzt erworben wurde. Stichtag hierbei ist der 31.03.2002. Grundstücke, die vor dem 31.03.2002 erworben wurden, werden anders besteuert als jene die danach den Besitzer gewechselt haben.

Altfälle – vor 31.03.2002 erworben

Der standardisierte Steuersatz beim Verkauf eines Grundstückes, das vor dem 31.03.2002 erworben wurde, liegt bei 4.2% des Kaufpreises. Denn in diesem Fall nimmt das Finanzamt fiktive Anschaffungskosten von 86% des Verkaufspreises an, die restlichen 14% sind dann quasi “Gewinn” und werden mit 30% besteuert. 

Besser illustriert wird das Ganze anhand des nachfolgenden Beispiels.

Beispiel: Steuern Altfall – Erbe

Max Mustermann bekommt ein Grundstück von seiner Großmutter vererbt, das am 21.01.2001 von jener erworben wurde. Am 21.05.2022 verkauft er das Grundstück nun wieder um 372.000 Euro. Da es vor dem Stichtag erworben wurde, gilt es als Altfall. Nun fallen 30% von 14% des Verkaufspreises an, was einem effektiven Steuersatz von 4.2% ergibt.

Die fiktiven Anschaffungskosten von 86% von 372.000 ergeben 319.920 Euro. 14% entsprechen folglich 52.080 Euro. Davon wiederum 30% bilden eine ImmoESt von 15.624 Euro.

Neufälle – nach 31.03.2002 erworben

Bei einem Grundstück, das nach dem 31.03.2002 erworben wurde, fallen Steuern in der Höhe von 30% des Veräußerungsgewinnes an. Jener ist die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis. Neufälle werden auch im Übrigen auch als “steuerverfangene Immobilien” bezeichnet.

Beispiel #1: Steuern Neufall – Kauf

Max Muster kauft ein Grundstück am 25.07.2005 um 180.000 Euro. Am 21.05.2022 verkauft er das Grundstück nun wieder um 380.000 Euro. Die Differenz zwischen den Anschaffungskosten (180.000 Euro) und dem Verkaufspreis (380.000 Euro) beträgt 200.000 Euro. Diese Summe wird nun mit 30% besteuert. Die Immobilienertragssteuer in diesem Fall beträgt also 60.000 Euro.

Beispiel #2: Steuern Neufall – Erbe

Max Muster bekommt ein Grundstück am 19.10.2012 von seiner Tante vererbt. Diese hat das Grundstück ihrerseits am 14.08.2004 um 240.000 Euro gekauft. Am 21.05.2022 verkauft er nun das entsprechende Grundstück um 360.000 Euro. Die Differenz zwischen den ursprünglichen Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis beträgt 120.000 Euro. Hiervon 30% ergeben 36.000 Euro ImmoESt.

Sonderfall – Immobilienertragsteuer bei einer Umwidmung

Bei einer Umwidmung eines Grundstückes von Grünland zu Bauland fallen wiederum andere Steuersätze an, wenn die Umwidmung seit dem 01.01.1988 stattgefunden hat. Denn durch die Umwidmung von Grünland zu Bauland erfährt das entsprechende Grundstück eine starke Wertsteigerung und dies lässt sich der Staat mit einer angepassten Steuer vergüten. So zieht das Finanzamt in diesem Fall vom Verkaufserlös fiktive Anschaffungskosten von 40% ab. Von den restlichen 60% wird nun ein Steuersatz von 30% eingehoben. Daraus ergibt sich schlussendlich eine Steuerbelastung von 18% des Erlöses.

Grundstücksverkauf Steuer #2 – Grunderwerbssteuer (GrESt)

Daneben is auch die Grunderwerbsteuer (GrESt) zu zahlen, wenn eine Liegenschaft den Besitzer wechselt (Kauf, Schenkung, Erbschaft, Tauscht etc.) wird. Diese beträgt in der Regel 3,5% der Bemessungsgrundlage, sprich des jeweiligen Kaufpreises. Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung innerhalb der Familie kann der allgemeine Prozentsatz im Übrigen etwas variieren.

Es gibt keine generelle Regelung, wer die Grunderwerbsteuer abzuführen hat. Normalerweise übernimmt die Zahlung der solchen allerdings der Käufer. Auf jeden Fall sollten Sie dies schon im Vorfeld des Kaufes schriftlich regeln. Beispielsweise mit einem Vermerk im Kaufanbot.

Wenn Sie einen unzuverlässigen Käufer erwischen und jener die Grunderwerbssteuer nicht zahlt, dann kann es durchaus passieren, dass das Finanzamt die Kosten vom Verkäufer einfordert.

Beispiel:

Maxima Mustermann verkauft Ihr Grundstück zu einem Preis von 245.000 Euro. Die GrESt beträgt daher 8.575 Euro. Berechnet wird das wie folgt: 245.000 Euro x 0,035 = 8.575 Euro.

Tipp vom Experten:

Prüfen Sie vor dem Grundstücksverkauf genau, ob der Käufer zuverlässig ist und seinen Zahlungsverpflichtungen auch fristgerecht nachkommt. Sorgen Sie im Idealfall dafür, dass ein Treuhänder diese Verpflichtungen ordnungsgemäß abwickelt.

Befreiungen von der ImmoESt

Es gibt aber auch sogenannte Befreiungstatbestände, welche Sie von der Zahlung der Immobilienertragsteuer entbinden können. Hierunter fallen beispielsweise die folgenden drei:

a. Hauptwohnsitzbefreiung

Eine Befreiung von der Immobilienertragssteuer fällt an, wenn eine Immobilie mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat oder innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Veräußerung 5 Jahre lang als durchgehender Hauptwohnsitz genutzt wurde.

b. Selbst erstellte Gebäude

Ein solche Steuerbefreiung gibt es auch für selbst erstellte Gebäude. Voraussetzung ist, dass die Gebäude in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung verwendet worden sind.

c. Weitere Ausnahmen

Weitere Sonderfälle sind Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens oder eines Baulandumlegungsverfahrens.

Fazit: Grundstücksverkauf und Steuern – Holen Sie sich einen Profi

Sie sehen, es gibt bei einem Grundstücksverkauf steuerlich einiges zu beachten. Jeder Fall hat seine Eigenheiten und seine Tücken. Wir haben bewusst einfache Beispiele gewählt, die ohne Abschreibungen oder Teilabsetzbeträge auskommen, um die Abgaben anschaulicher zu illustrieren. In der Praxis ist es hingegen meist um einiges komplexer und aufwendiger, die steuerrelevanten Beträge zu errechnen. Deshalb ist beim Grundstücksverkauf eine individuelle Beratung, welche genau auf den entsprechenden Einzelfall eingeht, unerlässlich. Darum holen Sie sich einen Experten, der Sie rechtssicher durch den Prozess begleitet.

Weitere hilfreiche Informationen zum Thema Grundstücksverkauf finden Sie unter den folgenden Links:

Wenn Sie Unterstützung benötigen oder wenn Sie weiterführende Fragen zum Thema Grundstücksverkauf und Steuern haben, dann stehen wir von Arealita Ihnen als qualifizierter Immobilienmakler in Tirol jederzeit gerne zur Verfügung.

Wir sind zudem auch noch als Bauträger in Innsbruck und Umgebung tätig und sind dementsprechend immer auf der Suche nach geeigneten Bauflächen. Wenn Sie Interesse haben Ihr Grundstück an uns abzugeben, dann vereinbaren Sie einfach einen Termin mit uns.

Sie erreichen uns telefonisch (+ 43 512 580 242), per E-Mail (immobilien@arealita.at) oder über unser Kontaktformular (hier klicken).

Mit freundlichen Grüßen
Ihr Mag. Bernhard Großruck

Foto: © goodluz  – stock.adobe.com

Melden Sie sich für unseren Newsletter an!

Tragen Sie sich hier ein und erhalten Sie regelmäßig Infos, Hilfe, Tipps & Tricks rund um den Immobilenkauf, Immobilienverkauf als auch über den Immobilienmarkt in Tirol.

Danke für Ihr Interesse! Sie erhalten in Kürze eine E-Mail um Ihre Anmeldung zu bestätigen!