Max hat ein Haus geerbt und möchte es verkaufen. Er hat einen Vollzeitjob und keine Zeit, sich mit dem Verkauf auseinandersetzen. Deshalb will er einen Immobilienmakler beauftragen. Seine Frau Maria hat aber gelesen, dass man den Hausverkauf problemlos selbst abwickeln kann; vor allem weil die derzeitige Marktlage für Verkäufer günstig ist. Somit könnte das Ehepaar die Maklerprovision über 3 Prozent des Verkaufspreises selbst kassieren.

Ein selbstständiger Verkauf bedeutet aber auch ein hohes Risiko, nicht den bestmöglichen Preis zu erzielen. Wie Sie beim Hausverkauf ohne Makler vorgehen und dabei kein Geld verschenken, erklären wir Ihnen in diesem Blog-Beitrag. Außerdem verraten wir Ihnen, welche Vor- und Nachteile ein Verkauf mit Makler hat.

Wie Sie gewinnbringend ohne Makler verkaufen

Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass ein selbstständiger Hausverkauf ein zeitintensiver Prozess ist. Nehmen Sie sich für jede der folgenden 9 Aufgaben Zeit, diese gründlich auszuführen. Nur so können Sie Ihr Haus auch tatsächlich ohne Verluste und verhältnismäßig rasch verkaufen.

Aufgabe 1: Beschaffen Sie alle für den Verkauf notwendigen Dokumente. Damit Sie wissen, welche Unterlagen und Angaben Sie einholen müssen, haben wir eine Checkliste für den Hausverkauf erstellt. Zwei Dokumente möchte ich an dieser Stelle jedoch hervorheben, da Sie für das Einholen etwas Zeit benötigen:

  • Grundbuchauszug: Diesen können Sie entweder beim örtlichen Bezirksgericht, bei einem Notar oder online anfordern. Bitte beachten Sie, dass für die Ausstellung des Dokuments eine Gebühr von etwa 15€ anfällt. Aus diesem Auszug benötigen Sie mehrere Angaben. Vor allem das C-Blatt – auch Lastenblatt genannt – ist für den Hausverkauf wichtig. Hier finden Sie die mit dem Haus verbundenen Belastungen, etwa Dienstbarkeiten, Pfandrechte der Banken oder Veräußerungsverbote.
  • Bebauungsplan: Der Bebauungsplan zeigt, welche Art der Bebauung bei Ihrem Grundstück möglich ist. Gerade wenn für den Käufer etwaige Zu- und Neubauarbeiten anfallen, ist ein Auszug aus dem Bebauungsplan relevant. Dieser Plan liegt im Gemeindeamt auf. Eine Einsicht ist teilweise online möglich, allerdings empfehle ich Ihnen, persönlich zur Gemeinde zu gehen und das Gespräch mit dem Bauamtsleiter zu suchen, da die Pläne im Internet nicht regelmäßig aktualisiert werden.
    Sollte kein Bebauungsplan vorliegen (das können Sie auch auf der Gemeinde nachfragen), gelten in Tirol übrigens die Tiroler Bauordnung und gegebenenfalls örtliche Bauvorschriften der Gemeinde.

Aufgabe 2: Prüfen Sie, ob die eingeholten Dokumente rechtlich korrekt sind.

Aufgabe 3: Ermitteln Sie eine ersten Preisangabe als Orientierung. Dieser Vorschlag soll natürlich nicht zu niedrig sein, Sie wollen ja kein Geld verschenken. Der Preis darf aber auch keinesfalls zu hoch sein.

Das führt nämlich dazu, dass Ihr Haus lange auf dem Markt ist. Immobilienprofis erstellen dann Billigangebote und drücken dadurch den Preis Ihrer Immobilie so lange, bis Sie weit unter Wert verkaufen müssen. Auch so machen Sie trotz der verkaufsgünstigen Lage einen großen Verlust.

Sollten Sie sich nicht sicher sein, wie viel Sie für Ihr Haus verlangen können, lassen Sie sich von einem Immobiliensachverständigen in Tirol beraten.

Aufgabe 4: Betreiben Sie Werbung und inserieren Sie Ihr Haus auf Immobilienplattformen. Das Schalten von Anzeigen auf Immobilienplattformen ist kostspielig. Pro Inserat, das für 14 Tage online ist, bezahlen Sie etwa 25 Euro. Deshalb sollten Sie vorab eine Auswahl treffen, auf welchen Plattformen Ihre Anzeige erscheinen soll.

In einem weiteren Blog-Beitrag verraten wir Ihnen, welche drei Immobilienportale für den Hausverkauf in Tirol eine hohe Reichweite und Sichtbarkeit erreichen. Außerdem geben wir Ihnen Tipps, wie Sie ein Inserat erstellen, das rasch gute Angebote bringt.

Achten Sie darauf, dass Sie viele und hochauflösende Fotos zur Verfügung stellen und alle wichtigen Informationen in eine aussagekräftige Beschreibung packen. Fügen Sie wichtige Verkaufsunterlagen in digitaler Form hinzu, sodass potenzielle Käufer alle Informationen auf einen Blick einsehen können. Damit steigern Sie die Qualität Ihres Angebotes und sparen sich das Beantworten von Mails der Interessenten, die nach genau diesen Informationen fragen.

Aufgabe 5: Vereinbaren Sie die ersten Besichtigungstermine. Versuchen Sie entweder zuvor oder gleich beim ersten Termin mit den potenziellen Käufern die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht herauszufinden. So sparen Sie sich viel Zeit.

Vergessen Sie nicht, dass der Hauskauf keine leichtfertige Entscheidung ist und die Interessenten sich deshalb auch von Ihnen erwarten, dass Sie sich Zeit für sie nehmen. Beantworten Sie Fragen so ausführlich wie möglich und geben sie den Käufern die Möglichkeit, Ihr Haus mehrmals zu besichtigen.

Aufgabe 6: Prüfen Sie die finanziellen Mittel für den Hauskauf des Käufers. Diese Unterlagen sollte der Interessent Ihnen nach Anforderung bei der Bank zur Verfügung stellen. Entweder Sie prüfen die ausgestellten Dokumente selbst oder Sie lassen sie sich von Ihrem Bankberater anschauen.

Aufgabe 7: Lassen Sie sich ein schriftliches, verbindliches Kaufanbot erstellen, in denen bereits die wesentlichen Vertragspunkte geregelt sind. Dessen Annahme stellt die sogenannte Punktation dar. Die Punktation ist für Sie aus rechtlicher Sicht sehr zweckmäßig.

Im Gegensatz zu einem meist vage gehaltenen Vorvertrag können Sie bei einer Punktation im Falle einer Nichterfüllung direkt auf Vertragszuhaltung klagen. Außerdem können Sie mit einem herkömmlichen Vorvertrag erst nach Abschluss des Kaufvertrags eine Klage einreichen. Bei der Punktation bereits zuvor.

Lassen Sie die Punktation im besten Fall noch einmal von einem Notar durchsehen, da der Kaufvertrag meist vom Anwalt/Notar des Käufers aufgesetzt wird. Deshalb ist es für Sie wichtig, dass Sie in jeglicher Hinsicht abgesichert sind.

Aufgabe 8: Prüfen Sie den grundbuchsfähigen Kaufvertrag, den der Anwalt oder Notar des Verkäufers aufgesetzt hat. Sie können auch den Anwalt/Notar Ihres Vertrauens mit der Prüfung beauftragen. Der Vertrag wird beglaubigt und zuletzt unterfertigt.

Aufgabe 9: Schlussendlich übergeben Sie nach Eingang der Zahlung Ihr Haus an den neuen Eigentümer. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll und machen Sie noch einmal Fotos zu Beweiszwecken.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Liste dabei hilft, Ihr Haus reibungslos zu verkaufen. Der Verkauf verlangt auch ein gewisses Maß an Verhandlungsgeschick. Lassen Sie sich nicht von Käufern unter Druck setzen. Angebote, die nur für kurze Zeit gültig sind, stellen sich meistens als schlechte Deals heraus.

Wie ist das gemeint? Sie möchten etwa 700.000 Euro für Ihr Haus. Ein Käufer bietet Ihnen 680.000 Euro, wenn Sie innerhalb der nächsten 3 Tage das Kaufanbot unterzeichnen. Als Immobilienmakler in Innsbruck mit langjähriger Erfahrung auf dem Tiroler Markt rate ich Ihnen, dieses Angebot abzulehnen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Sie so viel Geld verlieren und vielleicht sogar noch mehr als 700.000 Euro bekommen hätten.

Leider wird es immer wieder Interessenten geben, die diese Masche ausprobieren und den Preis drücken wollen.

Wie Sie mit Makler beim Hausverkauf Gewinn machen

Gleich vorweg: Wenn Sie Ihre Immobilie über ein seriöses Maklerbüro anbieten, verkaufen Sie in der Regel nicht unter Wert. Verlangen Sie zum Beispiel beim Verkauf ohne Makler 10 Prozent weniger, haben Sie bei einem 700.000 Euro Hauswert 70.000 Euro „verloren”.

Ihr Makler kennt die derzeitige Marktsituation und bewertet Ihr Haus dementsprechend. Kaufinteressenten informiert er sachlich über etwaige Mängel am Haus, wie es gesetzlich vorgeschrieben ist. Gleichzeitig hebt er die Vorzüge des Objektes hervor und hilft Ihnen dabei, einen möglichst hohen Preis zu erzielen.

Für Sie als Verkäufer bedeutet die Unterstützung durch einen Immobilienmakler zudem einen reibungslosen, schnellen Verkauf. Der Makler übernimmt den Großteil der oben aufgeführten Aufgaben. Sie müssen keine Dokumente einholen oder bei Terminen anwesend sein.

Es entstehen für Sie auch keine Kosten für Inserate oder Fotos. Außerdem sind Sie bei der Kaufanbotserstellung rechtlich abgesichert. Das bringt Ihnen Vorteile, sollte der Käufer den Kaufvertrag nicht erfüllen. Doch die meisten Verkäufer sehen beim Verkauf mit Makler einen Haken: die Maklerprovision.

Wieso ist die Maklerprovision eine gute Investition?

Die Maklerprovision schreckt viele Verkäufer davon ab, sich an einen Makler zu wenden. Hierzulande ist eine Provision von 3 Prozent zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer des Verkaufspreises vorgesehen. Verkaufen Sie Ihr Haus also um 700.000 Euro, bezahlt der Käufer noch einmal 25.200 Euro an den Makler.

Wie sieht die Rechnung dazu aus? 3 Prozent der 700.000 Euro sind 21.000 Euro. Von diesem Betrag kommen nochmal 20 Prozent aufgrund der Umsatzsteuer dazu. Das sind nochmal 4.200 Euro.

Zugegeben, das ist viel Geld. Jedoch stellt ein Makler auch sicher, dass Sie beim Verkaufspreis keine Fehler machen. Rechnen wir nochmal mit dem Preisunterschied von 10 Prozent, wie weiter oben angemerkt. Damit machen Sie einen Verlust von 70.000 Euro.

Möchten Sie diese Summe verschenken? Bei 770.000 Euro machen, ergibt sich eine Gesamtprovision von 27.720 Euro. Mit Makler erhalten Sie immer noch 42.280 Euro mehr.

Tipp für Maklersuche: Achten Sie auf Seriosität

Sollten Sie sich dafür entscheiden, einen Makler zurate zu ziehen, achten Sie auf ein seriöses Angebot. Gerade im Internet finden Sie eine große Auswahl an Immobilienmaklern. Doch nicht alle halten das, was sie versprechen. Woran Sie einen guten Makler erkennen, finden Sie in unserer Checkliste zum Hausverkauf.

Sie möchten ein unverbindliches Angebot bei einem Immobilienmakler in Tirol einholen? Dank unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler in Tirol kennen wir den Markt und helfen Ihnen dabei, einen guten Preis beim Hausverkauf zu erzielen. Klicken Sie für mehr Informationen einfach auf den violetten Button.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Mag. Bernhard Großruck

Ich möchte unverbindlich ein gutes Verkaufsangebot einholen.

Fotos: © Robert Kneschke – stock.adobe.com

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