Sie haben ein Haus geerbt und möchte es verkaufen? Sie haben einen Vollzeitjob und keine Zeit, sich mit dem Verkauf auseinandersetzen? Hausverkauf mit oder ohne Makler: Diese Frage stellt sich Ihnen jetzt. Ohne Makler könnten Sie sich die 3 % Maklerprovision sparen. Ein selbstständiger Verkauf bedeutet aber auch ein hohes Risiko, nicht den bestmöglichen Preis zu erzielen.
Wie verkaufen Sie Ihr Haus nun am besten? Mit oder ohne Makler?
Damit beschäftigen wir uns in diesem Blogbeitrag.
Hausverkauf: Ohne Makler
Sie sollten sich im Klaren darüber sein, dass ein selbstständiger Hausverkauf ein zeitintensiver Prozess ist. Nehmen Sie sich für jede der folgenden 8 Aufgaben Zeit, diese gründlich auszuführen. Nur so können Sie Ihr Haus auch tatsächlich ohne Verluste und verhältnismäßig rasch verkaufen.
Ablauf Hausverkauf ohne Makler
Schritt #1:
Beschaffen Sie alle für den Verkauf notwendigen Dokumente. Damit Sie wissen, welche Unterlagen und Angaben Sie einholen müssen, haben wir eine Checkliste für den Hausverkauf erstellt. Zwei Dokumente möchte ich an dieser Stelle jedoch hervorheben, da Sie für das Einholen etwas Zeit benötigen:
- Grundbuchauszug: Diesen können Sie entweder beim örtlichen Bezirksgericht, bei einem Notar oder online anfordern. Bitte beachten Sie, dass für die Ausstellung des Dokuments eine Gebühr von etwa 15 € anfällt. Aus diesem Auszug benötigen Sie mehrere Angaben. Vor allem das C-Blatt – auch Lastenblatt genannt – ist für den Hausverkauf wichtig. Hier finden Sie die mit dem Haus verbundenen Belastungen, etwa Dienstbarkeiten, Pfandrechte der Banken oder Veräußerungsverbote.
- Development plan: The development plan shows what kind of development is possible on your property. An excerpt from the development plan is particularly relevant if the buyer has to carry out any additional or new construction work. This plan is available at the municipal office. It is partly possible to view it online, but I recommend that you go to the municipality in person and talk to the head of the building department, as the plans are not regularly updated on the internet.
If there is no development plan (you can also ask the municipality), the Tyrolean building regulations and, if applicable, local building regulations of the municipality apply in Tyrol.
Schritt #2:
Ermitteln Sie eine ersten Preisangabe als Orientierung. Dieser Vorschlag soll natürlich nicht zu niedrig sein, Sie wollen ja kein Geld verschenken. Der Preis darf aber auch keinesfalls zu hoch sein.
This leads to your house being on the market for a long time. Real estate professionals then make cheap offers and thereby depress the price of your property until you have to sell far below value. This way you also make a big loss despite the favourable sales situation.
If you are not sure how much you can ask for your house, let a real estate expert in Tyrol advise you.
Schritt #3:
Betreiben Sie Werbung und inserieren Sie Ihr Haus auf Immobilienplattformen. Das Schalten von Anzeigen auf Immobilienplattformen ist kostspielig. Pro Inserat, das für 14 Tage online ist, bezahlen Sie etwa 25 Euro. Deshalb sollten Sie vorab eine Auswahl treffen, auf welchen Plattformen Ihre Anzeige erscheinen soll.
In another blog post, we will tell you which ones Three real estate portals for selling a house in Tyrol achieve a high reach and visibility. We also give you tips on how to create a listing that quickly brings in good offers.
Make sure you provide plenty of high-resolution photos and put all the important information in a powerful description. Add important sales documents in digital form so that potential buyers can see all the information at a glance. This will increase the quality of your offer and save you answering mails from prospective buyers asking for exactly this information.
Schritt #4:
Vereinbaren Sie die ersten Besichtigungstermine. Versuchen Sie entweder zuvor oder gleich beim ersten Termin mit den potenziellen Käufern die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht herauszufinden. So sparen Sie sich viel Zeit.
Remember that buying a house is not a decision to be taken lightly, so prospective buyers will expect you to take your time with them. Answer questions as thoroughly as possible and give buyers the opportunity to view your house several times.
Schritt #5:
Prüfen Sie die finanziellen Mittel für den Hauskauf des Käufers. Diese Unterlagen sollte der Interessent Ihnen nach Anforderung bei der Bank zur Verfügung stellen. Entweder Sie prüfen die ausgestellten Dokumente selbst oder Sie lassen sie sich von Ihrem Bankberater anschauen.
Schritt #6:
Lassen Sie sich ein schriftliches, verbindliches Kaufanbot erstellen, in denen bereits die wesentlichen Vertragspunkte geregelt sind. Dessen Annahme stellt die sogenannte Punktation dar. Die Punktation ist für Sie aus rechtlicher Sicht sehr zweckmäßig.
In contrast to a pre-contract, which is usually vague, with a pointation you can sue directly to enforce the contract in the event of non-performance. Furthermore, with a conventional preliminary contract you can only file a lawsuit after the conclusion of the purchase contract. With a punctation, you can file a lawsuit beforehand.
In the best case, have a notary look over the points again, as the purchase contract is usually drawn up by the buyer's lawyer/notary. Therefore, it is important for you to be covered in all respects.
Schritt #7:
Prüfen Sie den grundbuchsfähigen Kaufvertrag, den der Anwalt oder Notar des Verkäufers aufgesetzt hat. Sie können auch den Anwalt/Notar Ihres Vertrauens mit der Prüfung beauftragen. Der Vertrag wird beglaubigt und zuletzt unterfertigt.
Schritt #8:
Schlussendlich übergeben Sie nach Eingang der Zahlung Ihr Haus an den neuen Eigentümer. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll und machen Sie noch einmal Fotos zu Beweiszwecken.
I hope that this list will help you to sell your house smoothly. Selling also requires a certain amount of negotiating skills. Don't let buyers pressure you. Offers that are only valid for a short time usually turn out to be bad deals.
What does that mean? You want about 700,000 euros for your house. A buyer offers you 680,000 euros if you sign the purchase offer within the next 3 days. As a real estate agent in Innsbruck with many years of experience on the Tyrolean market, I advise you to reject this offer. The likelihood is high that you will lose so much money and might even have got more than 700,000 euros.
Unfortunately, there will always be interested parties who try this scam and want to push down the price.
Hausverkauf: Mit Makler
Ablauf Hausverkauf mit Makler
Schritt #1
Search for a broker on the Internet. If they seem trustworthy, get in touch with them. We have listed how you can recognise a serious estate agent in our checklist for selling a house. Under no circumstances should you accept cheap offers. A price concession is all well and good, but if you find that the estate agent is offering his services for free, you should question his quality.
Schritt #2
Make an appointment for an initial consultation. This is free of charge with a reputable estate agent. Make sure that the estate agent presents himself well. If your estate agent can't even sell his services, how can he sell your house?
Schritt #3
Give the estate agent the necessary documents. You can also find out which documents are required on the checklist for selling a house. Obtaining missing documents from the relevant authorities is included in the service provided by a good estate agent. This means that you do not have to spend time with lengthy visits to the authorities, for which you might even have to take time off work.
Schritt #4
Your estate agent inspects the house with you. Any defects will be documented. At this appointment, the estate agent takes the high-resolution pictures for the sales documents.
Schritt #5
Your real estate agent creates the exposé. In it, potential buyers will find all the previously collected information at a glance and can gain an impression of your property through the photos.
Schritt #6
The estate agent advertises your offer. He places the advertisement on his own website and on various internet platforms. Your estate agent buys the advertisements at his own expense and you do not have to advance any money for them.
When creating the advertisements, the real estate agent makes sure that they stand out from the crowd. This way, your offer reaches as many interested parties as possible, to whom the exposé can be sent.
Schritt #7
The first viewing appointments are arranged. Your estate agent attends these and informs the potential buyers about your ideas. Here, too, you save a massive amount of time. Or would you like to use your holidays to show prospective buyers your house?
Schritt #8
Your estate agent prepares a written purchase offer for a limited period of time. This purchase offer is formulated in such a way that the most important points for the purchase contract are included. What does this mean for you?
If, for example, the buyer does not adhere to one of the clauses or, in the worst case, does not even want to sign the purchase contract, you are on the safe side legally. This way you can explicitly sue for the points. This is quicker than suing after the purchase contract has been signed.
Schritt #9
Sign the purchase offer. Based on this, the purchase contract is drawn up by a lawyer/notary of the buyer.
Schritt #10
Sign the purchase contract. Since changes arise especially during previous contract discussions with the lawyer or notary, there could be different versions of the contract. Therefore, ask your estate agent to be present at this appointment as well. This way you can clarify any open questions and let him or her take a look at the contract.
Schritt #11
The notary/lawyer submits the signed purchase contract to the land register.
Schritt #12
The purchase price is transferred and the property is handed over. The sale is completed.
Vorteile des Hausverkaufs mit Makler
Vorteil #1 Mit Makler höhere Gewinnaussichten
Ein Makler bringt Ihnen beim Hausverkauf in der Regel mehr Geld als Sie beim Privatverkauf bekommen würden. Als Beispiel: Sie verlangen für Ihr Haus 700.000 Euro. Damit liegen Sie preislich im guten Mittelfeld. Was ist, wenn Sie aber 10 Prozent mehr verlangen könnten? Das bedeutet ein Plus von 70.000 Euro. Ein Makler hilft Ihnen dabei, einen guten Preis zu erzielen.”
Vorteil #2: Mit Makler sind Sie rechtlich abgesichert
Die rechtliche Absicherung ist ein weiterer Vorteil des Hausverkaufs mit Makler.
How familiar are you with the Austrian legal situation when selling a house? Do you know what you should pay attention to when drawing up a purchase offer so that you are legally protected in the event of a breach of contract? An estate agent prepares the purchase offer in such a way that the most important contractual points are already anchored in this preliminary contract.
Im Falle eines Vertragsbruches des Käufers sind sie aus juristischer Sicht abgesichert. Auch der Schadenersatz bei Vertragsbruch kann so leichter eingefordert werden.
Vorteil #3: Makler spart Zeit und Nerven
Zudem profitieren Sie von einer massiven Zeitersparnis: Beispielsweise müssen Sie beim Erstellen des Exposés mit einer Arbeitszeit von 2-3 Tagen rechnen – das gilt nur, wenn Sie bereits alle Unterlagen besorgt haben. Außerdem müssen Sie keine Behördengänge machen oder Gesetzestexte lesen, damit Sie die Verkaufsunterlagen prüfen können. Für Sie bleiben beim Hausverkauf mit Makler nur 4 Aufgaben ben zu erledigen.
- Give your estate agent power of attorney to obtain all documents from the authorities, for example the building authority. This way, he can obtain all documents and you can go about your daily routine. Bear in mind that most authorities are only open for party business from 8 a.m. to 12 p.m. (if at all); the Innsbruck city planning office, for example, is only open from 8 a.m. to 10 a.m.
- Provide the estate agent with all necessary information, such as renovations or damages - especially if these are not quickly visible. This way, your estate agent can better assess the value of your house, determine the right selling price and pass this information on to the prospective buyers right away.
- Sign the binding, written purchase offer that the estate agent has drawn up. This purchase offer is at the same time a legal safeguard for you in the event of problems that might arise with the buyer.
- Finally, you sign the purchase contract and the necessary additional documents.
Vorteil #4: Makler hat Markterfahrung
Your estate agent knows the current market situation and values your house accordingly. He informs prospective buyers objectively about any defects in the house, as required by law. At the same time, he highlights the advantages of the property and helps you to achieve the highest possible price.
Vorteil #5: Mit Makler zum schnelleren Hausverkauf
For you as a seller, the support of an estate agent also means a smooth, quick sale. The estate agent takes over most of the tasks listed above. You do not have to obtain any documents or be present at appointments.
Ein Makler beim Hausverkauf bringt Ihnen viele Verkäufer. Doch die meisten Verkäufer sehen beim Verkauf mit Makler einen Haken: die Maklerprovision.
Hausverkauf mit Makler – Die Maklerprovision:
Maklerprovision: Warum wird Sie fällig?
Even before the sale is concluded, various work and costs are incurred by the estate agent, which are covered by the agent's commission in the event of success. For example, documents must be obtained from the municipality for the sale. Normally, the municipal office is open on weekdays from 8 am to 12 pm: Do you want to take time off every time?
The estate agent assumes the costs incurred in obtaining the documents: for example, he pays for copies of the land register entry. Further expenses are incurred by printing various documents or placing advertisements. This amounts to an average of 25 euros per online platform for 14 days.
You pay another part of the commission for the time invested. Because selling a house takes a lot of time. Time that you often don't have besides your job and family. Your estate agent prepares an exposé for the prospective buyers. He also takes care of the photo material and prepares the sales documents for a legally compliant transaction.
Your estate agent also invests time during the sale to provide you with comprehensive support. If you wish, your estate agent will be at your side to discuss the purchase contract with the lawyer or notary. He or she will bring the necessary documents and clarify any open questions with you.
At the end, the real estate agent hands over the property and takes care of the documentation with photos as well as a protocol.
A small tip: Meter readings and energy consumption should be recorded in the documents for the accrual of operating costs at the property management. We therefore recommend that you agree on the first of the month as the handover date. This makes it easier for the property management to charge the costs.
Maklerprovision: Echter Nachteil oder gute Investition?
Sie fragen sich vielleicht: „Wieso sollte ich 3 % des Verkaufspreises abgeben, wenn ich mich selbst um den Verkauf kümmern kann?” Der übliche Anteil von 3 % zzgl. 20 % Umsatzsteuer ist kein gesetzlicher „Fixpreis”. Je nach Haus haben Sie da noch Verhandlungsspielraum.
Wie viel sind 3 % plus 20 % Umsatzsteuer überhaupt? Hier ein Rechenbeispiel: Sie möchten Ihr Haus verkaufen und haben eine Preisvorstellung von 700.000 Euro. Sie engagieren einen Makler und mithilfe seiner Erfahrung und Verhandlungsgeschick kann er den Verkaufspreis um 10% steigern. Ergibt einen Verkaufspreis von 770.000 Euro.
Vom Verkaufspreis bekommt der Makler 3 %, also 23.100 Euro. Da er diese Einnahmen versteuern muss, verlangt er von den 23.100 Euro noch einmal 20 %– das sind 4.620 Euro. Insgesamt erhält der Makler für seine Leistungen 27.720 Euro. Für Sie ist das immer noch 42.280 Euro mehr, als wenn Sie in diesem Beispiel ohne Makler verkauft hätten und “nur” 700.000 € erhalten hätten.
However, due to the current market situation, you can get an advantage on the broker's commission. A reputable real estate agent will accommodate you with a good offer in terms of the commission amount.
But beware: If the broker offers his services virtually free of charge, you should check his seriousness. A bad estate agent does not cost much, but usually does not bring you anything. Especially with regard to the legal part of the sale, you are on the safe side with the support of a reputable broker.
Tip for finding a broker: Look for seriousness
If you decide to consult an estate agent, make sure that the offer is reputable. Especially on the internet you will find a large selection of real estate agents. But not all of them deliver what they promise. You can find out how to recognise a good estate agent in our checklist for selling a house.
Sie möchten ein unverbindliches Angebot bei einem Immobilienmakler in Tirol einholen? Dank unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler in Tirol kennen wir den Markt und helfen Ihnen dabei, einen guten Preis beim Hausverkauf zu erzielen.
You are welcome to contact us directly: Via e-mail(immobilien@arealita.at), via telephone(+ 43 512 580 242) or via contact form (click here!).
Yours sincerely,
Yours sincerely, Bernhard Großruck
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My name is Bernhard Großruck. I work as a real estate agent and appraiser in Innsbruck and would like to give you helpful tips about real estate in this blog.