Hausverkauf und Steuern: So viel müssen Sie bezahlen und so bleibt Ihr Verkauf steuerfrei!

„Wie viel Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?“ Diese Frage wird mir von (fast) allen meiner Kunden gestellt. Die Angst, dass Immobilienertragsteuer & Co. den Verkaufserlös um ein Vielfaches mindern, ist groß.

So ging es auch einen meiner Kunden, der sich ratsuchend an mich wandte: Peter H., der seit Jahren in Niederösterreich lebte, war nach dem Tod seiner Mutter Alleinerbe eines 180m2 Hauses in Innsbruck. Was sollte jetzt damit passieren? Ein Umzug nach Tirol kam nicht in Frage. Peter H. kam daher zum Entschluss, dass ein Verkauf die wirtschaftlich beste Lösung für ihn wäre. Mit dem Erlös könnte er sich den Traum eines Eigenheims in Niederösterreich erfüllen. Glaubte er zumindest. Was wäre mit dem Kosten, die ein Verkauf mit sich brachte? Wird ihm nach Abgabe der Steuern noch etwas übrig bleiben vom Erlös? Wie viele Steuern behält sich der Staat wohl ein? 25%, 30% oder muss er sogar mehr von seinem Erbe an den Staat abtreten?

Are you in a similar situation to Peter H.? Maybe you didn't inherit a house, but a move or a divorce may force you to sell. As varied as the reasons for selling a house are, the fear of potential sellers remains mostly the same: Having to pay too much tax to the state.

Damit Sie sich nicht mit langwierigen Gesetzestexten der Immobilienbesteuerung abmühen müssen, werde ich Ihnen als staatlich geprüfter Immobilienmakler zunächst einen kurzen Überblick geben, welche Verkäufe überhaupt besteuert werden, welche der Steuern Sie betreffen werden und wie Sie nicht in eine Steuerfalle tappen.

Im zweiten Teil meines Beitrages werde ich Ihnen dann die Möglichkeiten und Umstände erläutern, wie Ihr Hausverkauf steuerfrei bleiben könnte. Denn wie so oft, gibt es auch beim Thema Hausverkauf und Steuern ein paar Ausnahmen von der Regel.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

• Diese Steuern müssen Sie bei einem Hausverkauf an den Staat zahlen
• Hausverkauf und Steuern: So bleibt Ihr Hausverkauf steuerfrei!

Diese Steuern müssen Sie bei einem Hausverkauf an den Staat zahlen!

Bei einem Hausverkauf können die folgenden beiden Steuern anfallen: Die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) und die Grunderwerbssteuer (GrESt). Die Höhe der Besteuerung und welche unterschiedlichen Sonderfälle es hierbei gibt, erfahren Sie anschließend.

Hausverkauf Steuer #1: Die Immobilienertragssteuer (ImmoESt)

In Österreich unterliegt der Verkauf von Liegenschaft generell der Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt). Wie hoch die Besteuerung in Ihrem Fall ist, hängt davon ab, ob es sich um einen “Altfall” oder um einen “Neufall” handelt. Ausschlaggebend für die Berechnung der Immobilienertragssteuer ist der Zeitpunkt, an dem Sie das jetzt zu verkaufende Objekt erworben haben. Stichtag für die Beurteilung, ob es sich bei Ihrer Immobilie um einen Alt- oder Neufall handelt, ist der 31.03.2002. Altfälle sind Immobilien, die vor 31.03.2002 letztmalig erworben wurden. Neufälle hingegen wurden erst nach 31.03.2002 angeschafft.

Die ImmoESt muss allerdings nicht abgegeben werden, wenn beim Erwerb des Hauses kein Geld bezahlt wurde. Sie erinnern sich an das Eingangsbeispiel von Peter H.? Ihn betraf die ImmoEst nicht, da er das Haus geerbt hat. Auch wenn ihm seine Mutter das Haus geschenkt hätte, würde keine ImmoEst anfallen. Der Grund dahinter: Schenkung und Erbschaften sind sogenannte unentgeltliche Verträge, bei denen kein Geld fließt. Sobald Peter H. das Haus allerdings weiterverkauft, wird die ImmoESt fällig, da dann ein Verkauf vorliegt, bei dem Geld bezahlt wird.

With examples, I would like to give you an understanding of the individual cases of ImmoEst taxation:

Beispielrechnungen der ImmoESt Teil 1 von 2: Altfall

Houses purchased by a private individual BEFORE 31.3.2002:

Der normale Steuersatz beim Verkauf eines Altfalles liegt bei 4.2% des Kaufpreises. Das Finanzamt nimmt hier fiktive Anschaffungskosten von 86% des Verkaufspreises an, die restlichen 14% werden als “Gewinn” angesehen und deswegen mit 30% besteuert. Dies ergibt ebenjenen effektiven Steuersatz von 4.2 %.

„Normaler“ Altfall:
23.02.2002: Peter H. kauft ein Haus in Igls.
27.9.2021: Peter H. verkauft das Haus um 880.000 Euro.

Hier liegt ein Altfall vor, da er das Haus vor dem Stichtag (31.3.2002) gekauft hat. Der Verkaufserlös wird mit 4,2% versteuert.

In this case, the ImmoESt amounts to 36,960 euros (4.2% of 880,000 euros).

Altfall bei Erbschaft und Schenkung:
1.6.1999: Susanne H. kauft das Haus in Innsbruck um 180.000 Euro.
1.1.2018: Susanne H. verstirbt und vererbt Sohn Peter H. das Haus. Es fließt beim Erbantritt kein Geld, daher sprechen wir von einem unentgeltlichen Erwerb.
12.2.2021: Ihr Sohn Peter H. verkauft nun das Haus um 500.000 Euro.

Auch hier liegt ein Altfall vor, da das Haus letztmalig vor dem Stichtag (31.3.2002) käuflich erworben wurde. Der Verkaufserlös wird mit 4,2% versteuert.

Die zu entrichtende ImmoESt in diesem Fall ist 21.000 Euro (4,2% von 500.000 Euro)

Example calculations of ImmoEst Part 2 of 2: New case

Häuser, die von einer Privatperson NACH dem 31.3.2002 gekauft wurden:

Neufälle werden auch als steuerverfangene Immobilien bezeichnet. Hierbei sind Steuern in der Höhe von 30% des Veräußerungsgewinnes (= Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufspreis) zu entrichten.

New case of purchase and sale of the same person: 30% of the sales profit

23.02.2004: Peter H. kauft ein Haus in Igls um 380.000 Euro.
27.9.2021: Peter H. verkauft das Haus um 880.000 Euro.

The house is a new case, as Peter H. bought it after the cut-off date (31.3.2002). In this case, the sales profit is taxed at 30%. The sales profit is the difference between the acquisition costs and the sales price.

Verkaufsgewinn: 880.000 – 380.000  = 500.000 Euro
ImmoEST: 30% von 500.000  = 150.000 Euro

New case in case of gift and inheritance: also 30% of the gain on sale

1.6.2003: Susanne H. kauft das Haus in Innsbruck um 180.000 Euro
1.1.2018: Susanne H. verstirbt und vererbt ihrem Sohn Peter H. das Haus.
12.2.2021: Ihr Sohn Peter H. verkauft nun das Haus um 500.000 Euro.

Since the purchase by Susanne H. took place after 31.3.2002, the house is a new case. In this case, Peter H. as heir is not subject to any special provision. If he resells the house, he pays 30% of the actual sales profit.

Verkaufsgewinn: 500.000 – 180.000 = 380.000 Euro
ImmoESt: 30 % von 380.000 = 114.000 Euro

Hausverkauf Steuer #2: Die Grunderwerbsteuer (GrESt)

Die Grunderwerbsteuer ist prinzipiell immer dann zu entrichten, wenn es zu einem Besitzwechsel von Grund und Boden kommt. Es ist hierbei irrelevant, ob das betroffene Objekt verschenkt, vererbt oder gekauft wurde. Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt im Allgemeinen 3,5 % des Kaufpreises.

Example: Peter H. sells the house for 500,000 euros. He must therefore pay 17,500 euros in land transfer tax (3.5% of 500,000 euros).

Bei Verkäufen gibt es keine gesetzliche Grundlage, wer die Grunderwerbssteuer zu entrichten hat. Wer die Zahlung übernimmt, wird vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, wobei in den meisten Fälle der Käufer zur Abführung der Grunderwerbsteuer verpflichtet wird. Als Verkäufer haben Sie daher in den meisten Fällen keinen Grund sich den Kopf über die Grunderwerbssteuer zu zerbrechen.

Nur ein Tipp aus meiner langjährigen Berufserfahrung: Prüfen Sie, ob Sie einen zuverlässigen Käufer haben, der die Grunderwerbsteuer fristgerecht zahlt. Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, werden nämlich Sie als Verkäufer vom Finanzamt zur Zahlung verpflichtet! Legen Sie deswegen mit Hilfe eines Vermerkes im Kaufanbot fest, wer die Grunderwerbssteuer zu entrichten hat. Dies bewahrt Sie später vor juristischen Komplikationen.

Final warning: Security in tax calculation only with individual advice

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen groben Überblick über Besteuerung beim Hausverkauf geben konnte. Bitte beachten Sie aber, dass das keine individuelle Beratung ersetzen kann. In Ihrem Fall sind vielleicht noch zahlreiche Sondertatbestände und Ausnahmeregelungen zu prüfen. Eines muss Ihnen nämlich bewusst sein: Die “Hausverkauf Steuern” einfach nicht oder nur in geringerem Umfang zu zahlen, hat Folgen. Bei einer Falsch- oder Nichtzahlung können Sie mit Nachzahlungen oder auch mit hohen Finanzstrafen rechnen. Ich rate daher jedem, der sich zu einer Immobilienveräußerung entscheidet, einen Steuerberater oder Immobilienmakler zu kontaktieren. Sie können Ihnen mit ihrem Fachwissen beratend zur Seite stehen, auf Ihre konkrete Situation eingehen und Sie so beim Verkaufsgeschäft entlasten.

Hausverkauf und Steuern: So bleibt Ihr Hausverkauf steuerfrei!

“Es gibt auch Ausnahmen, bei denen Ihr Hausverkauf steuerfrei bleibt.” Ein Satz, bei dem alle meine Kunden hellhörig werden. Wem kann man es auch verdenken? Wenn mir ein Haus vererbt wird, für das ich keine Verwendung habe, wird mein einzige logische Schlussfolgerung sein, dass ich das Haus verkaufe. Wenn möglich mit einem guten Verkaufserlös.

Kann aber von einem guten Verkauf gesprochen werden, wenn ich bis zu 30% Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt) an den Staat abgeben muss? Bei einem Verkaufsgewinn von 500.000 Euro sind das bis zu 150.000 Euro, die der Staat erhält. Ein hoher Betrag, den sich wohl weder von uns gerne einsparen würde.

Im zweiten Abschnitt widme ich daher dem Thema, wie Sie es schaffen, dass Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen und wie Sie sich mit frühzeitigen Überlegungen eine Menge Geld sparen.

Steuerfreier Hausverkauf Ausnahme #1: Erbschaft und Schenkung

Wenn Sie ein Haus von Ihrer Großtante Trude vererbt oder geschenkt bekommen, fließt kein Geld zwischen Ihnen und Ihrer Großtante. Es handelt sich daher um einen unentgeltlichen Erwerb des Hauses. In diesen Fällen bleibt es bei einem steuerfreien Hausverkauf, da es keinen Verkaufsgewinn gibt. Wenn Sie beschließen, im vererbten/geschenkten Haus weiterhin zu wohnen, bleibt Ihr Erwerb steuerfrei.

Aber Vorsicht: Sobald Sie sich entscheiden das Haus weiterzuverkaufen, unterliegt Ihr Verkauf wiederum der ImmoESt.

Steuerfreier Hausverkauf Ausnahme #2: Hauptwohnsitzbefreiung

The seller of a house does not have to pay ImmoESt to the state if the house served as his main residence. We speak of a main residence if the seller lived there permanently and was registered there for at least 2 years in the period between purchase and sale. With the sale he then gives up his main residence.

The main residence exemption also applies if the seller has had his main residence there continuously for at least 5 years within the last 10 years before the sale.

Example: This is how the main residence exemption does not apply
14.06.2016: Petra H. buys a house in Innsbruck and registers her main residence there.
1.5.2017: Petra H. moves to Salzburg for a year and deregisters her main residence in Innsbruck. In the meantime, her brother lives in the house.
30.05.2018: Petra H. returns to Innsbruck and registers her main residence again.
22.02.2019: She decides to sell the house as she wants to move permanently to Salzburg.

Since Petra H. did not have her main residence in her Innsbruck house for 2 years in the period from 2016 to 2019, she cannot sell it tax-free. She has to pay the ImmoEst to the state.

Beispiel: So greift die Hauptwohnsitzbefreiung
Petra H. kauft ihr Haus 2012 und bewohnt es selbst als Hauptwohnsitz bis sie 2019 ein Jobangebot in einem anderen Bundesland bekommt. Sie beschließt, ihr Haus zu vermieten und mietet sich ein neues Haus an ihrem neuen Arbeitsort an. Nachdem sie sich dort eingelebt hat, beschließt sie 2 Jahre später (also 2021) das alte Haus zu verkaufen und um den Verkaufserlös ein neues Haus nahe ihrer Arbeitsstelle zu erwerben. Der Verkaufserlös ist bis ins Jahr 2024 (5 Jahre nach dem Auszug) steuerfrei.

Tip for many families: The main residence exemption also applies to inheritance cases!

Example:
Petra H. has lived with her daughter and her mother since 2018 in a house that her parents bought in 2010. Her mother dies in 2021 and she inherits the house. Since Petra H., as the current owner, has already had her main residence in this house for more than 2 years, she can sell it tax-free.

Ein Punkt, den Sie bei dieser Steuerbefreiung beachten müssen: Die Hauptwohnsitzbefreiung kann nur der Eigentümer des zu verkaufenden Objekts geltend machen. Wenn Sie ein Haus von Ihren Eltern erben, ist es irrelevant, ob Ihre Mutter gar 50 Jahre ihren Hauptwohnsitz in diesem Haus hatte. Sie als Erbe müssen beim Weiterverkauf nachweisen können, dass Sie mindestens 2 Jahre oder 5 von 10 Jahren durchgehend dort Ihren Hauptwohnsitz hatten. Können Sie das nicht, wird ihr Weiterverkauf versteuert.

Tax-Free Home Sale Exception #3: Manufacturer's Exemption

You can sell your house tax-free if you have made it yourself. A house is self-made if

• Sie als Bauherr das finanzielle Risiko beim Bau getragen haben oder
• you have commissioned an external company to build the house for you. You bear the risk for any cost overruns that may occur during construction.

However, the manufacturer's exemption only applies if the building is a new construction. Renovations of existing buildings, additions and the like are not included.
In addition, only the true manufacturer can claim the exemption. If a house is bequeathed or given to you by your parents, you cannot claim that your father built the house. Your resale is taxable.

If parts of the house have been rented out in the last 10 years, the affected parts of the house are affected by the ImmoESt.

Beispiel:
2011: Petra H. ist Bauherr bei der Errichtung ihres Hauses.
2013: Petra H. zieht in das selbst errichtete Haus ein. Den unteren Stock vermietet sie an Hugo T.
2021: Petra H. verkauft ihr Haus.

Beim Verkauf des Hauses unterliegt das vermietete Untergeschoss nicht der Herstellerbefreiung. Petra H. muss es separat versteuern. Der von ihr bewohnte Teil des Hauses ist nicht von der ImmoESt betroffen

There is a major disadvantage with the manufacturer's exemption. Only the building itself is eligible. Land and property are still taxable!

For you as a manufacturer, it would therefore be advantageous to be able to show that you meet the requirements for main residence exemption when selling the house. If you have built your house yourself and also had your main residence there according to the above-mentioned provisions, both exemptions apply to you. The fact that the main residence exemption enjoys legal priority in this case is only advantageous for you. It also benefits land up to 1000m2.

Wer die Ausnahmen kennt, kann sich die ImmoESt sparen

Sie wissen schon, dass sie das Haus Ihrer Eltern bald geschenkt bekommen? Sie haben meinen Beitrag gelesen und überlegen sich jetzt, warum Sie sich nicht schon früher mit den Regelungen des Hausverkaufs auseinandergesetzt haben, nicht früher Ihren Hauptwohnsitz gewechselt haben, nicht früher Entscheidungen getroffen haben? Auch ein Großteil meiner Kunden hat von diesen Befreiungen erst gehört, als sie meinen Rat beim Hausverkauf suchten. Die Immobilienbesteuerung ist ein Geflecht von Sonderregelungen und Ausnahmen. Daher rate ich jeden von Ihnen, sich frühzeitig an einen Fachmann zu wenden, wenn sich Überlegungen zu einem Verkauf anbahnen. Denn die Informationen, die ich Ihnen in diesem Beitrag gegeben habe, sind stark vereinfacht und können eine individuelle Beratung nicht ersetzen.

A well-intentioned tip from my many years of professional experience: If you already know that you will one day become heir to your parents' house, do not seek advice too late if you want to sell the house. Early decisions can help to ensure that your house sale remains tax-free and protect you from high tax sums.

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Yours sincerely,
Yours sincerely, Bernhard Großruck

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