“Es gibt auch Ausnahmen bei denen Ihr Hausverkauf steuerfrei bleibt.” Ein Satz, bei dem alle meine Kunden hellhörig werden.

Wem kann man es auch verdenken? Wenn mir ein Haus vererbt wird, für das ich keine Verwendung habe, wird mein einzige logische Schlussfolgerung sein, dass ich das Haus verkaufe. Wenn möglich mit einem guten Verkaufserlös. Kann aber von einem guten Verkauf gesprochen werden, wenn ich bis zu 30% Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt) an den Staat abgeben muss? Bei einem Verkaufsgewinn von 500.000 Euro sind das bis zu 150.000 Euro, die der Staat erhält. Ein hoher Betrag, den sich wohl weder von uns gerne einsparen würde.

Im Teil 2 der Serie “Hausverkauf & Steuern” widme ich daher dem Thema, wie Sie es schaffen dass Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen und wie Sie sich mit frühzeitigen Überlegungen eine Menge Geld sparen.

Die wichtigsten Ausnahmen, wie Ihr Hausverkauf steuerfrei bleibt

Steuerfreier Hausverkauf Ausnahme #1 : Erbschaft und Schenkung

Wenn Sie ein Haus von Ihrer Großtante Trude vererbt oder geschenkt bekommen, fließt kein Geld zwischen Ihnen und Ihrer Großtante. Es handelt sich daher um einen unentgeltlichen Erwerb des Hauses. In diesen Fällen bleibt es bei einem steuerfreien Hausverkauf, da es keinen Verkaufsgewinn gibt. Wenn Sie beschließen im vererbten/geschenkten Haus weiterhin zu wohnen, bleibt Ihr Erwerb steuerfrei.

Aber Vorsicht: Sobald Sie sich entscheiden das Haut weiterzuverkaufen, unterliegt Ihr Verkauf wiederum der ImmoESt. Zu diesem Sonderfall der Besteuerung lesen Sie mir im Teil 1 meiner Serie Hausverkauf & Steuern : https://www.arealita.at/allgemein/hausverkauf-und-steuern-wie-viel-muessen-sie-zahlen

Steuerfreier Hausverkauf Ausnahme #2 : Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkäufer eines Hauses muss keine ImmoESt an den Staat abführen, wenn das Haus ihm als Hauptwohnsitz diente. Von einem Hauptwohnsitz sprechen wir, wenn der Verkäufer im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf mindestens 2 Jahre dauerhaft dort gewohnt hat und gemeldet war. Mit dem Verkauf gibt er dann seinen Hauptwohnsitz auf.

Die Hautpwohnsitzbefreiung gilt ebenfalls, wenn der Verkäufer durchgehend für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung seinen Hauptwohnsitz dort hatte.

Beispiel: So greift die Hauptwohnsitzbefreiung nicht
14.06.2016: Petra H. kauft ein Haus in Innsbruck und meldet ihren Hauptwohnsitz dort an
1.5.2017: Petra H. zieht für ein Jahr nach Salzburg und meldet ihren Hauptwohnsitz in Innsbruck ab. Das Haus bewohnt zwischenzeitlich ihr Bruder.
30.05.2018: Petra H. kehrt nach Innsbruck zurück und meldet ihren Hauptwohnsitz erneut an.
22.02.2019: Sie beschließt das Haus zu verkaufen, da sie dauerhaft nach Salzburg ziehen möchte.

Da Petra H. im Zeitraum von 2016 bis 2019 keine 2 Jahre durchgehend ihren Hauptwohnsitz in ihrem Innsbrucker Haus hatte, kann sie es nicht steuerfrei verkaufen. Sie muss die ImmoEst an den Staat zahlen.

Beispiel: So greift die Hauptwohnsitzbefreiung
Petra H. kauft ihr Haus 2012 und bewohnt es selbst als Hauptwohnsitz bis sie 2019 ein Jobangebot in einem anderen Bundesland bekommt. Sie beschließt, ihr Haus zu vermieten und mietet sich ein neues Haus an ihrem neuen Arbeitsort an.
Nachdem sie sich dort eingelebt hat, beschließt sie 2 Jahre später (also 2021) das alte Haus zu verkaufen und um den Verkaufserlös ein neues Haus nahe ihrer Arbeitsstelle zu erwerben. Der Verkaufserlös ist bis ins Jahr 2024 (5 Jahre nach dem Auszug) steuerfrei.

Tipp für viele Familien: Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt auch für Erbfälle!

Beispiel:
Petra H. lebt seit 2018 mit ihrer Tochter und ihrer Mutter in einem Haus, das ihre Eltern 2010 gekauft haben. Ihre Mutter verstirbt 2021 und sie bekommt das Haus vererbt. Da Petra H. als jetzige Eigentümerin bereits mehr als 2 Jahre ihren Hauptwohnsitz in diesem Haus hatte, kann sie es steuerfrei verkaufen.

Ein Punkt, den Sie bei dieser Steuerbefreiung beachten müssen: Die Hauptwohnsitzbefreiung kann nur der Eigentümer des zu verkaufenden Objekts geltend machen. Wenn Sie ein Haus von Ihren Eltern erben, ist es irrelevant ob Ihre Mutter gar 50 Jahre ihren Hauptwohnsitz in diesem Haus hatte. Sie als Erbe müssen beim Weiterverkauf nachweisen können, dass Sie mindestens 2 Jahre oder 5 von 10 Jahren durchgehend dort Ihren Hauptwohnsitz hatten. Können Sie das nicht, wird ihr Weiteverkauf versteuert.

Steuerfreier Hausverkauf Ausnahme #3: Herstellerbefreiung

Sie können Ihr Haus steuerfrei verkaufen, wenn Sie es selbst hergestellt haben. Selbst hergestellt ist ein Haus dann, wenn

  • Sie als Bauherr das finanzielle Risko beim Bau getragen haben oder
  • Sie ein externes Unternehmen damit beauftragt haben, das Haus für Sie zu erbauen. Sie tragen hierbei das Risiko für mögliche Kostenüberschreitungen, die beim Bau entstehen.

Die Herstellerbefreiung greift aber nur dann, wenn es sich um einen Neubau handelt. Renovierungen von bestehenden Gebäuden, Zubauten und dergleichen zählen nicht dazu.
Zudem kann nur der wahre Hersteller die Befreiung geltend machen. Wird Ihnen von Ihren Eltern ein Haus vererbt oder geschenkt, können Sie sich nicht darauf berufen, dass Ihr Vater das Haus erbaut hat. Ihr Weiterverkauf ist zu versteuern.

Wurden Teile des Hauses in den letzten 10 Jahren vermietet, sind die betroffenen Hausteile von der ImmoESt betroffen.

Beispiel:
2011: Petra H. ist Bauherr bei der Errichtung ihres Hauses.
2013: Petra H. zieht in das selbst errichtete Haus ein. Den unteren Stock vermietet sie an Hugo T.
2021: Petra H. verkauft ihr Haus.

Beim Verkauf des Hauses unterliegt das vermietete Untergeschoss nicht der Herstellerbefreiung. Petra H. muss es seperat versteuern. Der von ihr bewohnte Teil des Hauses ist nicht von der ImmoESt betroffen

Einen großen Nachteil gibt es bei der Herstellerbefreiung. Begünstigt wird nur das Gebäude an sich. Grund und Boden sind nach wie vor steuerpflichtig!

Für Sie als Hersteller wäre es daher günstig, dass Sie beim Verkauf des Hauses, auch die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung vorweisen könnten. Haben Sie Ihr Haus selbst errichtet und auch dort nach obig genannten Bestimmungen Ihren Hauptwohnsitz gehabt, greifen bei Ihnen beide Befreiungen. Dass die Hauptwohnsitzbefreiung in diesem Fall gesetzlich einen Vorrang genießt, ist für Sie nur von Vorteil. Bei ihr werden auch Grund und Boden bis zu 1000m2 begünstigt.

Fazit: Wer die Ausnahmen kennt, kann sich die ImmoESt sparen

Sie wissen schon, dass sie das Haus Ihrer Eltern bald geschenkt bekommen? Sie haben meinen Beitrag gelesen und überlegen sich jetzt, warum Sie sich nicht schon früher mit den Regelungen des Hausverkaufs auseinandergesetzt haben, nicht früher Ihren Hauptwohnsitz gewechselt haben, nicht früher Entscheidungen getroffen haben? Auch ein Großteil meiner Kunden hat von diesen Befreiungen erst gehört, als sie meinen Rat beim Hausverkauf suchten.

Die Immobilienbesteuerung ist ein Geflecht von Sonderregelungen und Ausnahmen.Daher rate ich jeden von Ihnen, sich frühzeitig an einen Fachmann zu wenden, wenn sich Überlegungen zu einem Verkauf anbahnen. Denn die Informationen, die ich Ihnen in diesem Beitrag gegeben habe, sind stark vereinfacht und können eine individuelle Beratung nicht ersetzen.

Ein gut gemeinter Tipp aus meiner langjährigen Berufserfahrung: Wenn Sie bereits wissen, dass Sie einmal Erbe Ihres Elternhauses werden, holen Sie sich nicht zu spät Rat, wenn sie das Haus verkaufen möchten. Frühe Entscheidungen können dazu beitragen, dass Ihr Hausverkauf steuerfrei bleibt und Sie vor hohen Steuersummen schützen.

Gerne können Sie uns bei Fragen direkt kontaktieren: Via E-Mail (immobilien@arealita.at), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

Foto: jenkoAtaman-stock.adobe.com

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