„Wie viel Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?“ Diese Frage wird mir von (fast) allen meiner Kunden gestellt. Die Angst, dass Immobilienertragsteuer & Co den Verkaufserlös um ein Vielfaches mindern, ist groß.

So ging es auch einen meiner Kunden, der sich ratsuchend an mich wandte:
Peter H., der seit Jahren in Niederösterreich lebte, war nach dem Tod seiner Mutter Alleinerbe eines 180m2 Hauses in Innsbruck. Was sollte jetzt damit passieren? Ein Umzug nach Tirol kam nicht in Frage. Peter H. kam daher zum Entschluss, dass ein Verkauf die wirtschaftlich beste Lösung für ihn wäre. Mit dem Erlös könnte er sich den Traum eines Eigenheims in Niederösterreich erfüllen.

Glaubte er zumindest. Was wäre mit dem Kosten, die ein Verkauf mit sich brachte? Wird ihm nach Abgabe der Steuern noch etwas übrigbleiben vom Erlös? Wie viele Steuern behält sich der Staat wohl ein? 25%, 30% oder muss er sogar mehr von seinem Erbe abgeben?

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation wie Peter H.? Vielleicht haben Sie kein Haus geerbt, aber unter Umständen zwingt Sie ein Umzug oder eine Scheidung zur Veräußerung. So vielfältig die Gründe für einen Hausverkauf sind, die Angst der potenziellen Verkäufer bleibt zumeist die Gleiche: Zuviel Steuern an den Staat zahlen müssen.

Damit Sie sich nicht mit langwierigen Gesetzestexten der Immobilienbesteuerung abmühen müssen, werde ich Ihnen als staatlich geprüfter Immobilienmakler einen kurzen Überblick geben, welche Verkäufe überhaupt besteuert werden, welche der Steuern Sie betreffen werden und wie Sie nicht in eine Steuerfalle tappen.

Hausverkauf Steuer #1: Immobilienertragssteuer (ImmoESt)

In Österreich unterliegt der Verkauf von Liegenschaft generell der Immobilienertragsteuer (kurz ImmoESt). Wie hoch die Besteuerung in Ihrem Fall ist, hängt davon ab, ob es sich um einen “Altfall” oder “Neufall” handelt. Ausschlaggebend für die Berechnung der Immobilienertragssteuer ist der Zeitpunkt, an dem Sie das jetzt zu verkaufende Objekt erworben haben. Stichtag für die Beurteilung, ob es sich bei Ihrer Immobilie um einen Alt-oder Neufall handelt, ist der 31.03.2002.

Die ImmoESt muss allerdings nicht abgegeben werden, wenn beim Erwerb des Hauses kein Geld bezahlt wurde. Sie erinnern sich an das Eingangsbeispiel von Peter H.? Ihn betraf die ImmoEst nicht, da er das Haus geerbt hat. Auch wenn ihm seine Mutter das Haus geschenkt hätte, würde keine ImmoEst anfallen.

Der Grund dahinter: Schenkung und Erbschaften sind sogennante unentgeltliche Verträge, bei denen kein Geld fließt.

Sobald Peter H. das Haus weiterverkauft, wird die ImmoESt aber fällig, da dann ein Verkauf vorliegt, bei dem Geld bezahlt wird.

Mit Beispielen möchte ich Ihnen die einzelnen Fälle der ImmoEst-Besteuerung näherbringen:

Beispielrechnungen der ImmoESt Teil 1 von 2: Altfälle

ImmoEst-Haus-Altfaelle

Häuser, die von einer Privatperson VOR dem 31.3.2002 angeschafft wurden:

„normaler“ Altfall: 4,2% vom Verkaufspreis

23.02.2002: Peter H. kauft ein Haus in Igls
27.9.2021: Peter H. verkauft das Haus um 880.000 Euro

Hier liegt ein Altfall vor, da er das Haus vor dem Stichtag (31.3.2002) gekauft hat. Der Verkaufserlös wird somit mit direkt 4,2% versteuert.

Die ImmoESt beträgt in diesem Fall 36.960 Euro (4,2% von 880.000 Euro)

Sonderbestimmung bei Altfall: Erbschaft und Schenkung (30% von 14% des Verkaufspreises)

1.6.1999: Susanne H. kauft das Haus in Innsbruck um 180.000 Euro
1.1.2018: Susanne H. verstirbt und vererbt Sohn Peter H. das Haus. Es fließt beim Erbantritt kein Geld, daher sprechen wir von einem unentgeltlichen Erwerb.
12.2.2021: Ihr Sohn Peter H. verkauft nun das Haus um 500.000 Euro.

Da es sich um einen Altfall handelt (von Susanne H. vor dem 31.3.2002 erworben), würden normalerweise 4,2% vom Erlös anfallen (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungspreis)
Da Peter H. aber unentgeltlich zum Haus gekommen ist, zahlt er 30% von 14% des Verkaufspreises, da das Finanzamt in Österreich in solchen Fällen immer einen fiktiven Anschaffungspreis von 86% des Verkaufspreises annimmt.

Das klingt kompliziert… daher möchte ich es Ihnen am Beispiel von Peter H. vorrechnen.
Fiktive Anschaffungskosten: 86% von 500.000 Euro = 430.000 Euro
14% des Verkaufspreis: 70.000 Euro
ImmoESt: 30% von 70.000 Euro = 21.000 Euro

Peter H. muss daher 21.000 Euro an den Staat abgeben.

Beispielrechnungen der ImmoEst Teil 2 von 2: Neufall

ImmoEst-Haus-Neufaelle

Häuser die von einer Privatperson NACH dem 31.3.2002 gekauft wurden:

Neufall bei Kauf und Verkauf der gleichen Person: 30% vom Verkaufsgewinn

23.02.2004: Peter H. kauft ein Haus in Igls um 380.000 Euro.
27.9.2021: Peter H. verkauft das Haus um 880.000 Euro

Das Haus ist ein Neufall, da es Peter H. nach dem Stichtag (31.3.2002) gekauft hat. In diesem Fall wird der Verkaufsgewinn mit 30% versteuert. Der Verkaufsgewinn ist die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis.

Verkaufsgewinn: 880.000 € – 380.000 € = 500.000€
ImmoEST: 30% von 500.000 € = 150.000€

Neufall bei Schenkung und Erbschaft: auch 30% vom Verkaufsgewinn

1.6.2003: Susanne H. kauft das Haus in Innsbruck um 180.000 Euro
1.1.2018: Susanne H. verstirbt und vererbt Sohn Peter H. das Haus.
12.2.2021: Ihr Sohn Peter H. verkauft nun das Haus um 500.000 Euro.

Da der Kauf durch Susanne H. nach dem 31.3.2002 erfolgte, ist das Haus ein Neufall. In diesem Fall trifft Peter H. als Erbe keine Sonderbestimmung. Verkauft er das Haus weiter, zahlt er 30% vom tatsächlichen Verkaufsgewinn.

Verkaufsgewinn: 500.000 € – 180.000 € = 380.000 €
ImmoESt: 30 % von 380.000€ = 114.000 €

Hausverkauf Steuer #2: Grunderwerbsteuer:

Die Grunderwerbsteuer ist prinzipiell immer dann zu entrichten, wenn es zu einem Besitzwechsel von Grund und Boden kommt. Es ist hierbei irrelevant, ob das betroffene Objekt verschenkt, vererbt oder gekauft wurde.

Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt im Allgemeinen 3,5 % des Kaufpreises.

Beispiel: Peter H. verkauft das Haus um 500.000 Euro. Er muss somit 17.500 Euro an Grunderwerbsteuer abführen (3,5% von 500.000 Euro)

Bei Verkäufen gibt es keine gesetzliche Grundlage, wer die Grunderwerbssteuer zu entrichten hat. Wer die Zahlung übernimmt, wird vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, wobei in den meisten Fälle der Käufer zur Abführung der Grunderwerbsteuer verpflichtet wird.

Als Verkäufer haben Sie daher in den meisten Fällen keinen Grund sich den Kopf über die Grunderwerbssteuer zu zerbrechen.

Nur ein Tipp aus meiner langjährigen Berufserfahrung: Prüfen Sie, ob Sie einen zuverlässigen Käufer haben, der die Grunderwerbsteuer fristgerecht zahlt. Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, werden nämlich Sie als Verkäufer vom Finanzamt zur Zahlung verpflichtet!

Warnung zum Abschluss: Sicherheit bei Steuerberechnung nur mit individueller Beratung

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen groben Überblick über Besteuerung beim Hausverkauf geben konnte. Bitte beachten Sie aber, dass das keine individuelle Beratung ersetzen kann. In Ihrem Fall sind vielleicht noch zahlreiche Sondertatbestände und Ausnahmeregelungen zu prüfen.

Eines muss Ihnen nämlich bewusst sein: Die “Hausverkauf Steuern” einfach nicht oder nur in geringerem Umfang zu zahlen, hat Folgen. Bei einer Falsch- oder Nichtzahlung können Sie mit Nachzahlungen oder auch mit hohen Finanzstrafen rechnen.

Ich rate daher jedem, der sich zu einer Immobilienveräußerung entscheidet, einen Steuerberater oder Immobilienmakler zu kontaktieren. Sie können Ihnen mit ihrem Fachwissen beratend zur Seite stehen, auf Ihre konkrete Situation eingehen und Sie so beim Verkaufsgeschäft entlasten.

Sie möchten mehr über das Thema Hausverkauf & Steuern erfahren? Wussten Sie, dass es Ausnahmen gibt, bei denen Sie Ihr Haus sogar steuerfrei verkaufen können? Dann sollten Sie folgenden Blogbeitrag von mir lesen: Thema #4: Hausverkauf & Steuern (Teil 2/2): Wann ist Ihr Hausverkauf sogar steuerfrei?

Gerne können Sie uns bei weiteren Fragen direkt kontaktieren: Via E-Mail ([email protected]), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

Fotos: pkazmierczak – stock.adobe.com, insta_photos – stock.adobe.com, alexandre zveiger – stock.adobe.com

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