Der Hausverkauf ist für die meisten Eigentümer “das Geschäft des Lebens“. Selten geht es für eine Privatperson um eine so hohe Summe Geld wie beim Verkauf des Hauses.

Ohne Frage: Bei einer so wichtigen Veräußerung wollen Sie absolut keine Fehler machen. Schließlich können gerade im Hochpreisbundesland Tirol selbst vermeidbare Fehler schnell teuer werden. Bei Verkaufspreisen von durchschnittlich 700.000 Euro in Tirol kostet Sie ein Fehler, der “nur” 10 Prozent ausmacht, bereits 70.000 Euro. Eine ganze Menge Geld also, die kaum jemand zu verschenken hat.

Aber woher sollen Sie als Laie die Fehler kennen? Woher sollen Sie wissen, wie Sie Ihr Haus “fehlerfrei” verkaufen?

Da habe ich genau das Richtige für Sie: Als staatlich geprüfter Immobilienmakler und gerichtlich beeideter Sachverständiger zeige ich Ihnen die 5 häufigsten Fehler beim Hausverkauf, die ich bei Privatverkäufen beobachtet habe. Natürlich verrate ich Ihnen diese Fehler nicht nur, als Experte zeige ich Ihnen auch, wie Sie diese Fehler vermeiden.

Fehler #1: Sie vermarkten Ihr Haus zum falschen Preis

Weder ein zu hoher Preis noch ein zu niedriger Preis ist für Ihr Haus vorteilhaft. Bei einem zu hohen Preis schrecken Sie potenzielle Käufer ab. Bei einem zu niedrigen Preis “verschenken” Sie wiederum Ihr Eigentum.

In beiden Fällen ist die Nachjustierung des Preises eher problematisch als hilfreich. Eine Preisanpassung im Nachhinein zeigt nur, dass Sie den Wert Ihres Hauses schlichtweg nicht kennen. Sie geben den Interessenten so das Gefühl den Verkaufspreis wahllos zu schätzen.

Erfahrene Profis nutzen diesen Fehler (egal ob zu niedrig oder zu hoch) aus und drücken den Preis mit besonders niedrigen Kaufangeboten bis ins Bodenlose. Im schlimmsten Fall gerät Ihre Immobilie in eine anhaltende Preisspirale nach unten. Der Verkaufswert Ihres Hauses wird so am Markt zerstört.

Wenn Sie jetzt diesen Fehler vermeiden wollen, indem Sie Ihr Haus einfach ohne Preis inserieren, würde ich Ihnen davon abraten. Auch wenn es kein grundsätzliches “Muss” gibt, empfehle ich Ihnen aus Erfahrung, Ihre Preisvorstellungen schon beim Inserat zu nennen. Bei einem Verkaufsinserat ohne Preis fehlt nämlich ein grundlegendes Element für die Entscheidung des Käufers.

Ein guter Preis hilft hingegen die richtige Zielgruppe anzulocken. So ersparen Sie sich den Immobilientourismus durch Ihr Haus und ärgern sich nicht über zu billige Angebote.

Um diesen Fehler zu vermeiden, sollten Sie also Ihre Immobilie dem tatsächlichen Wert entsprechend vermarkten. Der Wert Ihres Hauses wird bestimmt durch:

  • Angebot und Nachfrage: Je mehr Anfragen Sie für Ihr Haus erhalten, desto eher können Sie beim Verkaufspreis ein Wörtchen mitreden.
  • Makrolage: Mit Makrolage ist die umliegende Region gemeint, in der sich eine Immobilie befindet. Beispielsweise unterscheiden sich ländliche Regionen (Bsp.: Ötztal) und Städte (Bsp.: Innsbruck Stadt).
  • Mikrolage: Mikrolage ist die umliegende Gegend, in der das Haus steht. So macht es einen Unterschied, ob ein Haus in einem Gewerbegebiet oder in einer gut angebundenen Wohngegend steht. Ausschlaggebend können hier Parkanlagen oder gute Schulen in der Umgebung sein.
  • Baujahr und Zustand: Das Alter einer Immobilie, und in welchem Zustand sich die Immobilie befindet, beeinflussen den Wert dieser Immobilie. Notwendige Sanierungsarbeiten senken nämlich den Preis. Deshalb sind in der Regel neuere Häuser mehr wert als ältere.
  • Größe: Je größer die Fläche des Anwesens ist, desto höher ist der Wert dieses Anwesens. Jedoch fällt der Quadratmeterpreis (€/ m²) bei größeren Objekten zumeist niedriger aus als bei kleineren Objekten.
  • Optimale Darstellung/ Optimales Marketing: Wie Sie Ihr Haus für den Verkauf vorbereiten, welche Bilder Sie verwenden und auf welchen Plattformen Sie Ihr Haus vermarkten, beeinflussen den Verkaufspreis Ihres Hauses.

Fehler #2: Sie verursachen einen stockenden Verkaufsprozess

Nicht nur für Sie geht es bei Ihrer Hausveräußerung um viel Geld. Auch für die Käufer geht es um eine hohe Summe, die sie vermutlich nur ein- oder zweimal im ganzen Leben ausgeben. Das heißt, die Interessenten treffen die Kaufentscheidung beim Immobiliengeschäft mit Bedacht und erst nach langem Überlegen.

Dementsprechend ist ein reibungsloser Verkaufsprozess eine Grundvoraussetzung beim Immobilienhandel. Anderenfalls verliert der Verkäufer an Seriosität. Die Folge: Sicherheitshalber wendet sich der Interessent ab und eignet sich ein anderes Haus an

Sie verhindern einen stockenden Verkaufsprozess, indem Sie sich für die Kaufinteressenten genügend Zeit für ausführliche Gespräche sowie Besichtigungstermine nehmen. Außerdem sollten Sie im Verhandlungszeitraum darauf achten, dass Sie für den potenziellen Käufer gut erreichbar sind.

Ein weiterer Grund, weshalb ein Verkaufsprozess oft stockt, ist das Fehlen von wichtigen behördlichen Dokumenten zum benötigten Zeitpunkt.

Deshalb mein Ratschlag an Sie: Halten Sie die Unterlagen in gut versendbarer, richtig beschrifteter Form als PDF in nicht zu großer Dateigröße bereit. Dasselbe gilt auch für die physischen Unterlagen.

Das Minimum an Dokumenten, das Sie bereithalten, ist:

  • Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über das Grundstück und Ihre Eigentümerschaft. Den Grundbuchauszug können Sie um 15 Euro beim zuständigen Bezirksgericht anfordern.
  • Baubescheid: Der Baubescheid ist der amtliche Bescheid über die Baubewilligung Ihres Grundstückes.
  • Baupläne: Hierbei sind die aktuellen Baupläne gemeint, die im Baubescheid vermerkt sind. Baubescheid und Baupläne erhalten Sie bei der zuständigen Behörde (Magistrat in Innsbruck oder Gemeinde in den anderen Tiroler Landesteilen).
  • Benützungsbewilligung nach Rechtslage zum Errichtungsdatum: Dieses Dokument bezeugt, dass Sie Ihre Immobilie bewohnen dürfen. Die Benützungsbewilligung müssen Sie nach Fertigstellung bei der Gemeinde anfordern.
  • Energieausweis: Der Energieausweis beschreibt den energietechnischen Zustand der Immobilie. Grundsätzlich müssen Sie bereits bei Ihrem Inserat den potenziellen Käufer über den energietechnischen Zustand Ihrer Immobilie informieren. Den Energieausweis können Sie sich von Baumeister, Architekten, Installateuren, Elektriker ausstellen lassen.

Aus Erfahrung habe ich gelernt, dass sich viele Interessenten überfordert fühlen, wenn sie gleich zu Beginn alle notwendigen Dokumente erhalten. Ich empfehle Ihnen viel mehr, den Interessenten in jeder Verkaufsphase mit den dazugehörigen Dokumenten zu “füttern”.

Tipps, wie Sie Ihre Dokumente am besten bereithalten, habe ich Ihnen im Beitrag „Halten Sie Ihre Objektunterlagen beim Immobilienverkauf bereit…“ vorbereitet.

Fehler #3: Sie verwenden schlechte Bilder von der Immobilie

Der Preis Ihres Hauses ist auch von der optimalen Darstellung abhängig. Der erste Eindruck zählt – auch bei Häusern.

Ob verschwommen, zu dunkel oder ein zu hoher Kontrast – die Qualität der Bilder färbt im ersten Moment auf die Wahrnehmung des Hauses ab. Bei schlechten Bildern nehmen potenzielle Käufer Ihr Haus als minderwertig wahr. In Folge haben die Käufer kein Interesse an Ihrer Immobilie.

Die Lösung klingt nicht nur einfach, sie ist es auch: Verwenden Sie nur qualitativ hochwertige Fotos von Ihrem Haus. Neben der Technik beim Fotografieren zählt hierzu auch, dass Sie Ihr Haus vorher gründlich herausputzen und „fototauglich“ machen.

Wie Sie Ihre Immobilie am besten ablichten, erkläre ich Ihnen im Blogbeitrag „Rücken Sie Ihre Immobilie ins richtige Licht…der erste Eindruck zählt.

Fehler #4: Sie verschweigen die Mängel des Hauses

Ich weiß, Sie als Eigentümer sprechen nicht gerne über die Schäden Ihres Hauses. Jedoch stehen Sie rechtlich in der Pflicht, den Käufer über bekannte Mängel und Schäden (zum Beispiel Risse im Mauerwerk oder einen undichten Keller) aufzuklären.

Verschweigen Sie dem Käufer diese Mängel, kann der neue Eigentümer, nach der Entdeckung eines solchen Mangels, Schadenersatz von Ihnen fordern.

Deswegen sollten Sie alle Schäden an Ihrem Haus auflisten. Seien Sie dabei ehrlich und versuchen Sie keine Mängel zu verheimlichen.

Um die Gefahr von rechtlichen Folgen wirklich gering zu halten, rate ich Ihnen, Ihr Haus von einem Sachverständigen beurteilen zu lassen. Dieser weiß, auf welche Details er bei einer Besichtigung zu achten hat.

Fehler #5: Sie vertrauen Ihrem Kaufinteressenten blind

Natürlich möchte ich potenziellen Immobilienkäufern keine bösen Absichten unterstellen. Aber wenn Sie einem Käufer bedingungslos vertrauen, kann das aus Erfahrung böse für Sie enden. Eventuell geraten Sie in einen langen Rechtsstreit. Oder noch schlimmer, Sie tappen in die Falle von Betrügern. Deshalb sollten Sie immer den Käufer Ihrer Immobilie genau unter die Lupe nehmen.

Der wohl wichtigste Faktor, den Sie prüfen sollten, ist die Bonität des Käufers. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie am Ende auch wirklich das Geld erhalten.

Zusätzlich rate ich meinen Kunden beim Umgang mit Interessenten immer: Bewahren Sie die Kommunikation mit den potenziellen Käufern auf.

Denken Sie nur an Fehler #4. Stellen Sie sich vor, Sie haben den Käufer auf die Mängel Ihres Hauses hingewiesen. Jetzt nach dem Kauf behauptet der neue Eigentümer nie von den Schäden gewusst zu haben. Wie beweisen Sie das Gegenteil?

Indem Sie die Kommunikation mit den Käufern aufbewahren, können Sie in Streitfällen oder bei Verwirrungen Ihren Standpunkt einfach beweisen.

Aber Achtung! In Folge müssen auch Sie auf Ihre Formulierungen achten. Wenn Sie sich fahrlässig falsch ausdrücken, können sich diese bei einem Rechtsstreit nachteilig für Sie auswirken.

Darüber hinaus, um wirklich auf Nummer sicher zu gehen, rate ich Ihnen auch: Bestimmen Sie gemeinsam mit dem Käufer den Anwalt oder Notar, der den Kaufvertrag aufsetzt. Ansonsten besteht die Möglichkeit, dass der Kaufvertrag eine Klausel zu Ihrem Nachteil enthält.

Sie kennen jetzt die möglichen Fehler beim Hausverkauf, aber wie geht es jetzt weiter?

Sie sehen, Fehler beim Hausverkauf sind schnell gemacht. Und leider haben diese Fehler gerade beim Immobilienhandel teure Konsequenzen.

Aber wer weiß, vielleicht hatten Sie während dem Lesen ein paar “Aha-Momente”, sodass Sie bei Ihrer Hausveräußerung alle Fehler vermeiden. Ehrlich gesagt, hoffe ich das sogar.

Mehr Infos, wie Sie Ihr Haus verkaufen und was Sie dabei beachten müssen, habe ich Ihnen in meiner Beitragsserie Haus verkaufen”: 16 Artikel damit Sie das beste Ergebnis erzielen” zusammengefasst. Damit bei Ihrem Hausverkauf auch wirklich nichts schiefgeht habe ich Ihnen außerdem eine Checkliste für den Hausverkauf zusammengestellt.

Haben Sie beim Lesen bemerkt, dass der persönliche Hausverkauf doch schwieriger ist, als Sie ihn sich vorgestellt haben. Würden Sie sich doch noch lieber eine individuelle Beratung von einem Immobilienmakler in Tirol wünschen?

Wir bei Arealita nehmen uns bei einem kostenlosen Erstgespräch viel Zeit, um all Ihre Fragen zu beantworten. Kontaktieren Sie uns einfach: Via E-Mail ([email protected]), via Telefon (+ 43 512 580 242) oder via Kontaktformular (hier klicken!).

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr Mag. Bernhard Großruck

Foto: fizeks – stock.adobe.com

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